Uchwała  nr   XVI / 163 /1999

Rady Miejskiej w Ostrowcu Świętokrzyskim

z dnia 09 września 1999r.

 

w sprawie polityki mieszkaniowej miasta Ostrowca Świętokrzyskiego w latach 1999-2004r.

 

Na podstawie art.7 ust.  l pkt 7 oraz  art. 18 ust.  l i ust . 2  pkt 6 ustawy z dnia 8 marca 1990r. o samorządzie gminnym (tekst jednolity Dz.U. z 1996 r. Nr 13 poz.74; Nr 58, poz. 261; Nr 106, poz. 496; Nr 132, poz. 622; z 1997 r. Nr 9, poz. 43; Nr 106 poz. 679; Nr 107, poz. 686; Nr 113, poz. 734; Nr 123, poz. 775; z 1998r Nr 155, poz. 1014; Nr 162, poz. 1126) w związku z art.4 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (tekst jednolity) Dz. U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 i Nr 162, poz. 1119) Rada Miejska uchwala co następuje:

 

§1

Przyjmuje     się     założenia     polityki     mieszkaniowej      miasta     Ostrowca

Świętokrzyskiego w brzmieniu określonym w załączniku do uchwały.

 

§2

Organy i jednostki organizacyjne Gminy przy podejmowaniu działań należących do zakresu ich kompetencji, dotyczących spraw mieszkaniowych oraz zagospodarowania przestrzennego miasta i inwestycji miejskich powinny kierować się założeniami, o których mowa w § l.

 

§3

Wykonanie uchwały powierza się Zarządowi Miasta Ostrowca Świętokrzyskiego.

 

§4

Uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia.

 

 

Załącznik

do uchwały nr XVI/163/1999

Rady Miejskiej w Ostrowcu Świętokrzyskim

z dnia 09.09.1999 r.

 

założenia

polityki mieszkaniowej miasta ostrowca świętokrzyskiego.

 

Spis treści

I. WPROWADZENIE

DO POLITYKI MIESZKANIOWEJ MIASTA

1. aktualna sytuacja mieszkaniowa.                                                                                 7

2. tendencje rozwojowe ostatnich lat.                                                                            9

3. rotacja mieszkań w zasobie gminy.                                                                                                                                                                11

4. tereny pod budownictwo wielorodzinne.                                                                                                                                                                12

5. potrzeby mieszkaniowe.                                                                                                                                                                15

II. STRATEGIA MIESZKANIOWA - CELE, KIERUNKI, ŚRODKI.         16

1. CELE POLITYKI MIESZKANIOWEJ                                                                                                                                                                16

2. ŚRODKI                                                                                                                                                                18

III. BUDOWNICTWO KOMUNALNE.                                                                                                                                                                20

IV. ZARZĄDZANIE ZASOBEM KOMUNALNYM._____________23

V. SPRZEDAŻ MIESZKAŃ.                                                                                                                                                                 24

VI. ZAŁOŻENIA POLITYKI CZYNSZOWEJ.                                                                                                                                 25

 

VII. TOWARZYSTWO BUDOWNICTWA SPOŁECZNEGO.                                      28

PODSUMOWANIE                                                                                                         31

 

 

I.                   WPROWADZENIE

do polityki mieszkaniowej miasta

„Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych członkom Wspólnoty

Samorządowej jest zadaniem własnym Gminy" (Ustawa z dnia 2.VII.1994r. o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych)

Realizacja     polityki     mieszkaniowej     powierzona     została     samorządom terytorialnym,  gdyż wynika to z lokalnych warunków i  możliwości  zaspakajania potrzeb mieszkaniowych miejscowego społeczeństwa. Wykonywanie zadań własnych gminy umożliwiają :

• ustawa o finansowaniu gmin określająca źródła dochodów, zasady udzielania i przekazywania subwencji i dotacji państwa, a także warunki zaciągania kredytów. W latach 1994 - 1995 wszedł w życie pakiet ustaw mieszkaniowych a wśród nich:

  ustawa o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych /Dz.U.Nr 105 poz. 509  z  1994 roku/;

  ustawa o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe /Dz.U.Nr 119 z 1994 r. poz. 567/;

• ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz zmianie niektórych ustaw /Dz.U.Nr 133 z 1995 r. poz. 564/.

Ustawy te mają zasadniczy wpływ na funkcjonowanie sfery mieszkalnictwa i rozwój budownictwa mieszkaniowego. Stworzyły ramy prawne do funkcjonowania sfery mieszkalnictwa w nowych warunkach gospodarki rynkowej.

Mieszkanie jest podstawowym dobrem pierwszej potrzeby. Jego brak pozbawia człowieka biologicznego, społecznego i ekonomicznego bezpieczeństwa, utrudnia pełnienie codziennych obowiązków.

Mieszkanie jest dobrem bardzo drogim - koszty budowy stanowią wielokrotność miesięcznych dochodów rodzin. Dążenie do posiadania mieszkania jest dla ludzi niezwykle silnym motywem organizującym działalność gospodarczą.

Celem polityki mieszkaniowej gminy powinna być poprawa sytuacji mieszkaniowej ludności. Mając ten cel na względzie, możliwości należy upatrywać w racjonalnym wykorzystaniu istniejącego zasobu oraz w budowaniu nowych mieszkań. Budowa nowych mieszkań w sprzyjających warunkach ekonomicznych w różnych państwach nie przekracza na ogół - pod względem liczby przekazywanych do użytku mieszkań rocznie 2-4% istniejącego zasobu. Dlatego też potrzeby mieszkaniowe nie mogą być zaspokojone w krótkim czasie jeśli poprawy sytuacji mieszkaniowej ludności upatruje się wyłącznie w budowie nowych mieszkań.

Istotny wpływ na poprawę sytuacji mieszkaniowej ma - szczególnie w krótkim okresie proces dostosowania gospodarstw domowych do struktury mieszkań w istniejącym  zasobie. Względy ekonomiczne powinny zatem skłonić społeczeństwo miasta do większej „ruchliwości mieszkaniowej" i do zerwania ze stereotypem „rodzin przypisanych do mieszkania". Możliwość i łatwość zamiany mieszkania stosownie do aktualnych preferencji gospodarstw domowych łagodzić można w znacznym stopniu presję na produkcję nowych mieszkań. Równocześnie przebiegające procesy „obrotu mieszkaniowego" w ramach istniejącego zasobu oraz coroczny przyrost nowych mieszkań będą zbliżać osiągnięcie stanu względnej równowagi na rynku mieszkaniowym. „RYNEK mieszkaniowy" wymaga traktowania całościowego, jest to bowiem system naczyń połączonych. Po   kilkuletnim   okresie   transformacji   systemu   gospodarczego   i   zmian, podejmowanych w sektorze gospodarki mieszkaniowej brak jest Gminie Ostrowiec Świętokrzyski koncepcji polityki mieszkaniowej w warunkach gospodarki rynkowej,  a zwłaszcza spójnego i skutecznego systemu wspierania grup ludności o średnich i niższych dochodach, zamieszkujących stare zasoby mieszkaniowe. Grupy takie reprezentują stosunkowo szeroką zbiorowość potencjalnych kolejkowiczów oczekujących na mieszkania socjalne o realnie niskich czynszach. Spełnienie zasady powszechnej dostępności mieszkania wymaga ukształtowania takiego systemu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, który umożliwi pozyskanie i użytkowanie odpowiednich mieszkań wszystkim mieszkańcom miasta Ostrowca Świętokrzyskiego,   w   tym   najuboższym   warstwom   społecznym   oraz   ludziom niepełnosprawnym.

 

        1. Aktualna sytuacja mieszkaniowa.

 

Pod koniec 1998 roku liczba mieszkań wyniosła 25. 710, przy ogólnej liczbie

2 86.188 izb i całkowitej powierzchni użytkowej 1.385.000 m .

Struktura własności tych mieszkań przedstawiała się następująco:

Wyszczególnienie

Ilość mieszkań

Udział w zasobach miasta

Własność gminy w tym wykupione w zasobach gminy:

3.036 1500

12%

Spółdzielnia „Hutnik"

3.177

12,4%

Ostrowiecka Spółdzielnia Mieszkaniowa

7.173

27,9%

Spółdzielnia „Krzemionki"

4.936

19,1%

Razem oraz sektor prywatny:

18.322 7.388

71,4% 28,6%

OGÓŁEM MIASTO

25.710

100%

Spośród zarządców największy udział w zasobach posiada Ostrowiecka Spółdzielnia Mieszkaniowa tj. 7173 mieszkania stanowiące około 28% zasobów miasta Ostrowiec Świętokrzyski. W zasobach zarządzanych przez Gminę stanowiących 12% zasobów mieszkaniowych miasta Ostrowca zamieszkiwało 7.853 mieszkańców tj. około 10 % mieszkańców miasta. Ponad połowa budynków mieszkalnych gminy (81 z 145) stanowi już współwłasność z tym, że w większości budynków stanowiących współwłasność udział osób fizycznych przekracza 40%. Osiągane standardy mieszkaniowe różnią się niekorzystnie od przeciętnej krajowej. Przeciętne mieszkanie w Ostrowcu ma 49,1 m2 (kraj 56,5 m2) powierzchni użytkowej i składa się z 3 izb (kraj 3,3). Przeciętna liczba osób w mieszkaniu 3,11 (kraj 3,04), a powierzchnia użytkowa przypadająca na l osobę 17,2 m2 (kraj 18,2). Na 1000 mieszkańców przypada około 321 mieszkań, podczas gdy przeciętna w miastach Polski wynosi 328.

W zasobach komunalnych przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania wynosi 48,1 m2 tj. 18,6 m2/lsosbę. Wiek i stan techniczny budynków jest zróżnicowany. 10% ogółu zasobów Ostrowca znajduje się w budynkach sprzed 1945r, natomiast 70% w budynkach z okresu 1945 -1970.

Mieszkania zarządzane przez gminę są jeszcze starsze. Około 77,4% mieszkań wybudowano jeszcze przed 1970 rokiem i dalsze 21% budowano w okresie „rozluźnionych" norm technologicznych. Znaczna część mieszkań komunalnych, nie posiada WC ca' 370 a wodociągu ca 100. Wskutek wieloletnich zaniedbań w działalności remontowo - modernizacyjnej stan techniczny oraz walory eksploatacyjne budynków mieszkalnych są niskie. Poprawy szczególnie wymaga:

- zaopatrzenie mieszkań w wodę i kanalizację

- obniżenie zużycia energii na ogrzewanie mieszkań przez przeprowadzenie kompleksowej termorenowacji,

-         podnoszenie ogólnego standardu użytkowego i estetycznego

 

     2. Tendencje rozwojowe ostatnich lat.

 

l. Nowe budownictwo mieszkaniowe.

Liczba mieszkań oddanych do użytku w ostatnich latach wynosiła:

Wyszczególnienie

1990

1994

1996

1997

1998

Spółdzielnie

614

121

27

24

28

Gmina

-

70

-

44

-

Ogółem

614

191

27

68

28

Sektor prywatny

100

89

51

75

82

Ogółem miasto

714

280

78

143

110

W porównaniu do lat poprzednich w latach 90 zapotrzebowanie na mieszkanie zmieniło się w zasadniczy sposób. Do roku 1990 prywatne domy jednorodzinne stanowiły jedyną kategorię mieszkań podlegającą grze rynkowej, obecnie prawa rynku odnoszą się do wszystkich sektorów mieszkalnictwa. Stosunkowo szybki spadek dochodów w większości gospodarstw domowych w połączeniu z ograniczoną pomocą państwa doprowadził do gwałtownego spadku popytu, zwłaszcza w odniesieniu do sektora spółdzielczego. Całkowicie zaprzestały budowy mieszkań również przedsiębiorstwa państwowe. Pewne światło na tendencje rozwoju mieszkalnictwa rzuca analiza pozwoleń na budowę w latach 90-tych. Wskazuje ona na utrzymywanie się dynamiki jedynie sektora indywidualnego budownictwa mieszkaniowego. W tym miejscu należy podkreślić, iż obserwuje się wzrost świadomości społecznej w dążeniu do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie. Dotyczy to jednak części naszych mieszkańców tj. tych, którzy mają zgromadzone środki finansowe niezbędne do budowy bądź zakupu mieszkania na wolnym rynku. Zdecydowana większość naszej społeczności nadal oczekuje na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych   przez    gminę.    Aktualną   sytuację    mieszkaniową   w    zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych należy uznać za wysoce niepokojącą. Trwający od kilku lat kryzys mieszkaniowy pogłębia się. Zmniejszyły się rozmiary budownictwa mieszkaniowego. Pogarszają się warunki mieszkaniowe znacznej części istniejącego zasobu mieszkaniowego.

 

Złożyły   się   na   to   wieloletnie   zaniedbania   w   zakresie   rozwoju   budownictwa mieszkaniowego i inwestowania w remonty istniejącej zabudowy. Brak  jest   również   skutecznej   polityki   państwa,   szczególnie   w   zakresie   zasad kredytowania tej dziedziny.

Mimo kilku lat funkcjonowania ustawy o niektórych formach wspierania budownictwa mieszkaniowego, zarówno liczba oddanych mieszkań jak i nakłady remontowe nadal utrzymują się na niskim poziomie.

               Zaproponowane formy pomocy przez państwo nie spełniły w pełni swojego zadania. Kredyt hipoteczny u nas nie cieszy się zainteresowaniem z powodu dużego dużego| oprocentowania,  podobnie krytycznie należy odnieść się do Kas Mieszkaniowych. Przyjęte rozwiązania      (zmienne oprocentowanie, ograniczona ulga) sprawiły, że Kasy Mieszkaniowe nie cieszą się zainteresowaniem.

 

3. Rotacja mieszkań w zasobie gminy.

Migracja ludności do Ostrowca jest bardzo niewielka. Podobnie ilość nowych wynajmów mieszkań należących do gminy jest również bardzo niewielka. Z roku na rok odzysk lokali komunalnych zdecydowanie zmniejszył się. O ile w latach 80-90 odzysk wynosił ponad 130 mieszkań rocznie, to w 1997 wynosił - 40 mieszkań, w 1998 odzysk spadł do 27 lokali rocznie ( w II półroczu 1998 roku odzyskano 4 lokale mieszkalne), zaś do końca sierpnia 1999 odzyskano i zasiedlono 21 lokali w tym 10 socjalnych i 11 lokali mieszkalnych

Na tak niewielki odzysk zaważyła znacznie sprzedaż mieszkań komunalnych w ciągu ostatnich trzech lat ( w 1997r. - 556 mieszkań, w 1998r.- 431 mieszkań, a do końca sierpnia 1999 roku - 145) W ostatnich latach poprawę warunków mieszkaniowych wiele rodzin uzyskało w wyniku zamiany wzajemnej mieszkań. Rodziny pozostające w niedostatku rezygnowały z mieszkań większych i o pełnym standardzie i zamieniały je na mniejsze i często o niższym standardzie. Liczba zamian wzajemnych w ostatnich latach kształtowała się następująco: => 1995r. -35 zamian, => 1996r. - 54 zamiany, => 1997r. - 26 zamian, => 1998r. - 12 zamian. => do końca sierpnia 1999r. - 12 zamian Rynek mieszkaniowy jest zatem w stanie stagnacji i tylko nieliczne osoby niezależnie od sektora mieszkalnictwa mogą wykorzystać jakikolwiek ruch. Ta sytuacja jest źródłem niezadowolenia. Nowe gospodarstwa domowe nie mają dostępu do rynku mieszkaniowego.

 

4. Tereny pod budownictwo wielorodzinne.

Tereny   przeznaczone   na   planach   zagospodarowania   przestrzennego   pod budownictwo mieszkaniowe pokrywaj ą potrzeby na najbliższe lata. Realizacja budownictwa mieszkaniowego winna koncentrować się na następujących terenach:

  Rosochy zadanie II (rejon skrzyżowania ul. Sikorskiego i 11 Listopada) tereny uzbrojone, (na 1500 mieszkań),

  między  ul.   Sikorskiego,a ul. Słoneczną - teren  częściowo  gminy  a  częściowo prywatny(na 1000 mieszkań),

  Pułanki III (między ul.Trzeciaków, a ul.Rzeczki oraz między ul. Siennieńską , a ul. Iłżecką) w 50% teren prywatny (na 4000 mieszkań)

• os. Las - 12,5 ha teren gminy, teren nieuzbrojony, (na 1400 mieszkań).

Zasoby terenów z udziałem własności gminy mogą pokryć potrzeby tylko przez najbliższe kilka lat. Koniecznym jest jednak uaktywnienie polityki gospodarowania terenami, w tym:

1. Poszerzanie własnego zasobu ziemi poprzez:

• nabywanie dalszych gruntów szczególnie tam gdzie można oczekiwać wzrostu             ich wartości.  Wymaga to  stałej  obserwacji  zmian  zachodzących  na rynku nieruchomości  a z drugiej  strony  wyprzedzającego  rozpoznania kierunków polityki przestrzennej w Ostrowcu Świętokrzyskim, które w ostatecznym kształcie zostaną sformułowane w Studium Uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego Gminy,

• odzyskanie na cele mieszkaniowe i usługowe terenów komunalnych obecnie niedostępnych lub istniejące - niewłaściwie i nieefektywnie użytkowane,

  rozpoznanie efektywności i zgodności z przeznaczeniem wykorzystania gruntów komunalnych oddanych w użytkowanie wieczyste.

2. Udostępnianie   terenów   z   zasobu   gminnego   w   formie   preferencyjnej   lub   o szczególnie atrakcyjnej lokalizacji, gdzie gmina będzie:

 

  miała prawo wskazania części użytkowników oraz dysponowanie pewną częścią mieszkań czynszowych,

  stymulować korzystne przekształcenia własnościowe rozdrobnionych działek (inicjowanie scaleń),

• prowadzić marketing lokalizacji, w myśl słusznej zasady, że lokalizacja (bez względu na to kto jest właścicielem) stanowi podstawowy produkt z którym miasto wchodzi na rynek.

Polityka mieszkaniowa wyodrębnia zadania w zakresie nowego inwestowania oraz przekształcenia obszarów już zainwestowanych.  Bardzo ważnym kulturowo i historycznie elementem polityki mieszkaniowej jest rewaloryzacja zabudowy dzielnicy „Śródmieście - Rynek". Dokonano analizy stanu istniejącej zabudowy wokół Rynku i ul. Kościelnej.

Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego miasta proponuje się w pierzei południowej „Rynek" odtworzenie częściowe zabudowy i podwyższenie o jedną kondygnację.

Północną pierzeję Rynku przeznacza się w całości do sukcesywnego wyburzenia (29 budynków, w tym 101 mieszkań). Jest to teren wyznaczony granicą północnej pierzei Rynku, ul. Iłżecka, ul. Siennieńska przeznaczony jest na lokalizację centrum administracyjnego.

            Zamierzenia dotyczące budowy nowych mieszkań w obszarze już zainwestowanym w „Śródmieściu" polegać będą na rozbudowie, nadbudowie oraz rewaloryzacji substancji w pierzejach ulic Iłżeckiej, Stodolnej,  Siennieńskiej i Denkowskiej. Działania takie przyniosą szereg korzyści w sferze przyrostu zasobów oraz poprawy urządzenia terenów w Śródmieściu miasta choć jednocześnie będzie napotykać na wiele trudności prawnych, organizacyjnych i technicznych. Budynki, które spełniają warunki do wykorzystania nadbudowy lub zagospodarowania poddasza na cele mieszkalne: ul. Siennieńska 4, ul. Siennieńska 20, ul. Siennieńska 31, ul. Stodolna 11, ul. Stodolna 13, ul. Sienkiewicza 9a, ul. Rynek 10, ul.Tylna 1/5.

Renowacja Centrum Miasta - będzie programem długo terminowym (15 - 20 lat) o wysokim stopniu komplikacji ,wymagający uwzględnienia między innymi aspektów społecznych , prawno-własnościowych i konserwatorskich. Poprawa jakości użytkowania obszaru „Śródmieście-Rynek" wymagać będzie także rozładowania koncentracji grup społecznych stwarzających zagrożenia bezpieczeństwa (Stodolna, Rynek, Iłżecka). Efekty proponowanych zamierzeń w Dzielnicy „Śródmieście": O przekształcenie Rynku w obszar o bogatej ofercie użytkowej w tym mieszkań o wysokim standardzie, O podniesienie wartości rynkowej terenu i zabudowy, tym samym wzrost dochodu z majątku komunalnego i wykorzystanie go na dalszą renowację Śródmieścia, O przyrost powierzchni mieszkalnej, O czytelna struktura własności i zarządzania.

 

5. Potrzeby mieszkaniowe.

 

Popyt na mieszkania wyznaczony jest przez kilka czynników.

Podstawowe z nich to: wielkość i stan zasobu mieszkaniowego w mieście (w tym budynki komunalne) sytuacja mieszkańców i związane z tym możliwości pozyskania mieszkania w zasobach niekomunalnych, wspieranie ze środków publicznych form budownictwa z umiarkowanym czynszem, ustalanym przez gminę, przesłanki warunkujące uzyskanie mieszkania z zasobu komunalnego. Poza tym na wielkość popytu istotnie wpływają takie czynniki jak: inwestycje realizowane przez miasto, plan rewaloryzacyjny miasta, oraz inna działalność z którą wiąże się konieczność wykwaterowań. Spośród wymienionych czynników jeden ma charakter szczególny w tym sensie, że jest kształtowany bezpośrednio przez gminę. Chodzi o ustalenie kryteriów mieszkaniowych i dochodowych uprawniających do ubiegania się o mieszkania komunalne (socjalne). Mając powyższe na uwadze nie byłaby uzasadniona liberalizacja obowiązujących obecnie kryteriów wynajmowania mieszkań komunalnych i socjalnych. Na dzień 31.VIII.1999r. liczba rodzin zakwalifikowanych i oczekujących na mieszkanie komunalne wynosi ponad 600. Obserwuje się znaczne zubożenie mieszkańców, a w związku z tym wzrost liczby rodzin ubiegających o lokal mieszkalny w gminie. W Spółdzielni Mieszkaniowej „Krzemionki" jako spółdzielni inwestującej na mieszkanie oczekuje 2738 rodzin (1992 kandydatów oraz 746 członków). Spółdzielnie budują mieszkania wyłącznie bezkredytowe, ze środków przyszłych właścicieli. Szacuje się, że na mieszkanie w naszym mieście oczekuje ogółem 3500 rodzin.

 

II. Strategia mieszkaniowa - cele, kierunki, środki.

 

Ocena  sytuacji   mieszkaniowej   wskazuje,   że   stan  utrzymania  istniejących zasobów jest niski, na rynku mieszkaniowym panuje stagnacja a przyrost nowych mieszkań, w tym szczególnie czynszowych, spadł do poziomu grożącego dalszym pogarszaniem się sytuacji mieszkaniowej. Dla rozwiązania tych problemów konieczne są środki. Zasadniczym celem jest wskazanie sposobu bardziej efektywnego wykorzystania środków pozostawionych do dyspozycji oraz pozyskanie dodatkowego finansowania. Głównym celem polityki mieszkaniowej jest osiągnięcie w okresie 5 letnim poprawy warunków mieszkaniowych mieszkańców miasta Ostrowiec Świętokrzyski. Oznacza to z jednej strony poprawę dostępności mieszkań dla wszystkich grup ludności i z drugiej poprawę jakości istniejącego zasobu mieszkaniowego.

Zwiększenie ilości mieszkań wyrażać się będzie przyrostem zasobów mieszkaniowych i poprawą relacji między kosztami mieszkaniowymi a zdolnością rodzin do ich ponoszenia.

1. Cele polityki mieszkaniowej

I. Zwiększenie przyrostu nowych mieszkań pokrycia potrzeb:

1) rodzin zajmujących mieszkania przegęszczone, wspólne,

2) młodych ludzi opuszczających dom rodzinny, zakładających rodzinę,

3) osób zamieszkałych w budynkach o złym stanie technicznym, przeznaczonych do wyburzenia,

4) dla rodzin wobec których orzeczono eksmisję.

 

II. Zróżnicowanie oferty mieszkaniowej w zależności od:

1) wysokości   dochodów   i   zdolności   rodzin   do   ponoszenia   wydatków   na   cele mieszkaniowe,

2) występowaniu   różnych    organizacji    inwestorskich    oraz   różnych    systemów finansowania,

3) zachodzących zmian w kształtowaniu się popytu na mieszkania własnościowe i czynszowe.

III. Rozwiązanie problemów mieszkaniowych najuboższych grup ludności. Problem   „bezdomności"  rozpoznanej   i   ukrytej   będzie   narastał,   szczególnie  po wdrożeniu stawek czynszu w roku 2004. Cel ten ma 2 aspekty:

1) społeczny polegający na przerwaniu zamkniętego kręgu  ubóstwa,  bezradności, problemów zdrowotnych, nieprzystosowania społecznego,

2) przestrzenny,    polegający    na    rozładowaniu    koncentracji    grup    społecznych stwarzających zagrożenie bezpieczeństwa.

Stopień odpowiedzialności gminy za standard mieszkaniowy różnych grup ludności będzie zróżnicowany w zależności od zdolności do samodzielnego rozwiązywania problemów mieszkaniowych. W związku z tym proponuje się następujące podejście do zagadnienia:

1) Zapewnienie mieszkań tym, którzy nie są  w stanie pomóc sobie sami (najuboższym, bezradnym, obarczonym problemami zdrowotnymi i społecznymi). W tym obszarze gmina pełnić będzie rolę opiekuńczą przez pozyskiwanie, finansowanie i przydzielanie mieszkań o niskich czynszach. Mieszkania socjalne i zamienne.

2) Otwarcie pola działania i nie przeszkadzanie tym, którzy są w stanie samodzielnie uzyskać mieszkanie na miarę swoich aspiracji (pobudzanie odpowiednich inicjatyw gospodarczych a także przygotowanie marketingu lokalizacji).  

3) Pomoc tym, którzy są w stanie w części przyczynić się do pozyskania mieszkania -mało i średnio zamożnym gospodarstwom domowym, wykazującym aktywność w kierunku rozwiązania problemów mieszkaniowych – TBS. Z uwagi na ograniczone środki finansowe na realizację polityki stymulacji popytu i ich zaangażowania - gmina powinna uwzględniać priorytet tych programów gdzie występuje uruchamianie środków zewnętrznych z funduszy centralnych, środków publicznych (TBS).

Polityka mieszkaniowa gminy winna zmierzać w kierunku poprawy stanu istniejących zasobów gminy - w latach ubiegłych główny nacisk położony był na prowadzenie bieżących prac remontowych takich jak: naprawy dachów, izolacje, remonty instalacji wewnętrznych. W celu prowadzenia prawidłowej polityki dotyczącej poprawy istniejącego zasobu oraz znalezienia niezbędnych funduszy gmina powinna:

• przeprowadzić kompleksową analizę posiadanych zasobów,

• opracować    długoplanowy    program    konserwacji,    większych    remontów    i modernizacji,

  określić priorytety,

  opracować program termorenowacji dla wszystkich budynków.

2. Środki

Działanie gminy będzie dwukierunkowe:

  lepsze wykorzystanie istniejących zasobów i środków, w tym majątku gminy terenów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe, budynków mieszkalnych i mieszkalno - usługowych; szczególny nacisk należy położyć na adaptację na cele mieszkaniowe istniejących budynków - remonty, nadbudowy.

  aktywne pozyskiwanie środków zewnętrznych i tu naturalną zasadą powinno być uruchamianie źródeł finansowania ze środków gminnych w taki sposób aby przyciągnęły one środki z sektora publicznego, szczebla centralnego i sektora prywatnego.

Za priorytetowe z punktu gromadzenia środków uważa się:

1. programy inwestycyjne umożliwiające poparcie ze strony budżetu centralnego w tym: Towarzystw Budownictwa Społecznego (na wynajem dla gospodarstw o średnich dochodach), uzbrajanie terenów, program przystosowywania mieszkań dla potrzeb niepełnosprawnych (PFRON),

2. nowe zasady polityki sprzedaży mieszkań z zasobów gminy,

3. program stopniowego podnoszenia czynszów regulowanych tak aby w 2004 r. maksymalny czynsz zbliżył się do ustawowej granicy 3% kosztu odtworzeniowego rocznie z jednoczesną ustawową ochroną rodzin w trudnej sytuacji finansowej,

4. program wzrostu dochodów z wynajmu lokali użytkowych.

 

I.                   Budownictwo komunalne.

 

W polityce mieszkaniowej nie można pominąć zapotrzebowania na obiekty komunalne, utrzymywanie tej formy budownictwa co najmniej przez najbliższe kilka lat podyktowane jest pilną potrzebą przekwaterowań z budynków zagrożonych katastrofą budowlaną, przeznaczonych do rozbiórki, potrzebami wynikającymi z inwestycji miejskich. Ponadto na wyodrębnienie w ustawie z 1994 roku o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych kategorii lokali socjalnych i nałożenie na gminę obowiązku tworzenia takich zasobów, Gmina musi sprostać temu wymaganiu. Najbardziej właściwym sposobem jest przeznaczenie na ten cel zwalnianych lokali o obniżonym standardzie w starych zasobach, jednakże niezbędne jest -zważywszy na rozmiar potrzeb - uzupełnianie tworzonego w powyższy sposób zasobu lokali socjalnych poprzez budowę nowych obiektów. Tym samym konieczne jest wyodrębnienie dla tych obiektów nowych terenów. Jak   już   wcześniej   stwierdzono,   niezbędna   jest   realizacja   komunalnego budownictwa mieszkaniowego, jednakże tylko w ograniczonym zakresie. Realizm wynikający z prognozy możliwości finansowych miasta wyklucza przyjęcie, że podaż mieszkań komunalnych może zapewnić wynajęcie mieszkań wszystkim osobom ubiegającym się o takie mieszkanie, spełniającym ustalone przez Radę Miasta kryteria. Jest zresztą oczywiste, że bez względu na ograniczone możliwości finansowe, miasto  w  warunkach  gospodarki   rynkowej   nie  może  być  głównym,   ani   nawet równoważnym innym podmiotom inwestorem budownictwa mieszkaniowego. Zamiast ograniczonego do niezbędnych rozmiarów „klasycznego" budownictwa komunalnego, jego kosztem należy rozwijać w stosunkowo szerszym zakresie budownictwo   socjalne   oraz  wspomagać   budownictwo   czynszowe  w   ramach tworzonego przez miasto Towarzystwa Budownictwa Społecznego. O tej formie budownictwa mieszkaniowego będzie mowa w dalszej części niniejszych „założeń". Budownictwo komunalne powinno zagwarantować zaspokojenie potrzeb rodzin o najniższych dochodach, które nie są w stanie zabezpieczyć mieszkania we własnym. W zakresie, potrzeb związanych z inwestycjami miejskimi, wyburzeniami budynków zagrożonych. Uzasadniona jest prognoza, że po 2004r. budownictwo komunalne zostanie na minimalnym, ale niezbędnym poziomie. Przedstawiony wyżej możliwy do realizacji zakres budownictwa komunalnego oraz przeznaczenie mieszkań, sprawiają iż nie będzie możliwe wynajęcie takich mieszkań większości osób pretendujących do tych mieszkań, także po uwzględnieniu, iż miasto będzie dysponować (poza lokalami nowymi) również mieszkaniami „zwolnionymi" przez dotychczasowych najemców. Liczba uzyskanych w ten sposób mieszkań będzie stosunkowo niewielka. Nie nastąpi odzysk na szerszą skalę chociażby dlatego, że niezbędna jest również realizacja wyroków eksmisyjnych wydanych przed 1995r. dotyczy ona głównie rodzin jednoosobowych, którzy nie zwolnią zajmowanego lokalu, bądź nieruchomości w prywatnych domach i spółdzielczych, gdzie lokalami dysponować będą właściciele. Wnioskodawcy ubiegający się o wynajem mieszkań komunalnych powinni zatem poszukiwać możliwości rozwiązania swoich problemów mieszkaniowych na innej drodze. Dla części z nich taką drogą może okazać się T.B.S.

1. Tworzenie zasobu mieszkań socjalnych oraz mieszkań o standardzie lokali socjalnych.

Wyodrębnienie przez ustawę z  1994r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych kategorii lokali socjalnych i nałożenie na gminy obowiązku tworzenia zasobu takich lokali czyni z tego zalecenia istotny element polityki mieszkaniowej gminy. Na  lokale  socjalne  przeznaczone  są zwalniane  lokale  komunalne  o  obniżonym standardzie.  Proces ten  został już rozpoczęty  i  objął w  szczególności  lokale w budynkach położonych przy:

1. ul. Sienkiewicza 6

2. ul. Rzeczki l b

3. ul. Siennieńska 137, 137a, 92

4. ul. Parkowa 2

5. ul. Stodolna l, 3, 7

6. ul. Szeroka 4, 12

7. ul. Topolowa 7

8. ul. Młyńska 9, 13

9. ul. Mostowa 1,61

10. ul.Aleja 3-ego Maja 49

11. ul. Browarna 14, 15

12. ul. Cegielniana 16

13. ul. Iłżecka 4, 6, 31

14. ul. Górzysta 2, 3, 4, 13

15. ul. Chmielna l, la

16. ul. Spółdzielcza 2

17. ul. Nowa l

18. ul. Samsonowicza 55

19. ul. Wałowa 51

20. ul. Kuźnia 4, 32, 34, 36, 38, 40, 42, 44, 46

21. ul Głogowskiego 2

Obok korzystania z powyższego zasobu, niezbędnym staje się również dla sprostania uzasadnionych potrzeb podejmowania innych działań, prowadzących do pozyskania większej liczby lokali socjalnych. Za niezbędne uznaje się taką wielkość zasobu socjalnego, która umożliwi zabezpieczenie mieszkań najemcom eksmitowanym z innych lokali, którym sąd przyznał prawo do lokalu socjalnego, oraz najuboższym mieszkańcom miasta, którym sytuacja materialna uniemożliwiła zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, chociażby na najniższym poziomie w inny sposób.

IV. Zarządzanie zasobem komunalnym.

Zarządcą zasobów mieszkaniowych jest Przedsiębiorstwo Gospodarki Mieszkaniowej będące spółką gminy. Deficytowy charakter gospodarki mieszkaniowej jest przyczyną utrudniającą jej rozwój. Aktualne wpływy z czynszów pokrywają 70 % kosztów eksploatacyjnych i remontów zasobów. Dlatego też całość wpływów z lokali użytkowych jest wydatkowana na remonty budynków mieszkalnych. Jednym z podstawowych celów polityki mieszkaniowej jest zwiększanie efektywności zarządzania zasobami mieszkaniowymi poprzez:

  poprawę jakości świadczonych usług,

  obniżkę kosztów operacyjnych,

• zwiększanie dochodów z tytułu czynszów.

 

V. Sprzedaż mieszkań.

 

Celem tego przedsięwzięcia jest uporządkowanie przekształceń własnościowych zasobów komunalnych. Dotychczasowe zasady sprzedaży mieszkań komunalnych spowodowały, że ponad 60 % budynków jest już współwłasnością osób fizycznych. Stwarza to uciążliwe problemy związane z koniecznością zarządu poprzez ustawową formę „wspólnoty mieszkaniowej". Posiadanie przez gminę choćby l mieszkania w tego typu budynkach oznacza konieczność zapewnienia obsługi przez PGM. Występuje też problem wykupu mieszkań przez osoby starsze (wykupują mieszkania z myślą o przekazaniu ich w przyszłości rodzinie) lecz nie posiadające aktualnie środków na finansowanie remontów nieruchomości, a nawet nie bardzo świadome tego obowiązku. Z drugiej strony nieselektywna sprzedaż mieszkań komunalnych po niskich cenach sprawia, że dotychczasowy zasób gminy staje się prywatnym zasobem docelowym, co uniemożliwia gminie dysponowanie mieszkaniami do realizacji własnej polityki. Z tego powodu gmina zmuszona jest do stworzenia nowego zasobu, którego aktualne koszty budowy są nieporównywalnie wyższe niż ceny sprzedanych mieszkań. Również występuje problem sprawowania zarządu w sytuacjach dużego rozproszenia i wymieszania własności prywatnej i gminy. Argumenty te przemawiają za koniecznością sformułowania nowych zasad polityki sprzedaży mieszkań uwzględniających cenowe, techniczne i przestrzenne aspekty. Zasady nowej polityki sprzedaży powinny być opracowane do końca 1999 roku.

 

VI. Założenia polityki czynszowej.

 

Wieloletnia polityka niskich czynszów regulowanych przez państwo stanowiła główną przyczynę znacznej dekapitalizacji zasobów mieszkaniowych. Ustawa z 1994 roku o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych umożliwiła zerwanie z taką praktyką. Wprawdzie ustawa utrzymała administracyjną reglamentację czynszu w zasobach komunalnych i mieszkaniach czynszowych kamienic do 2004 roku, to dopuszcza jednak ustalenie wysokich czynszów na poziomie racjonalnym ekonomicznie tj. w wysokości w skali roku 3% kosztów odtworzenia lokali, jest to wysokość maksymalna, taki poziom czynszów zapewnia według ocen specjalistów ekonomicznie prawidłową gospodarkę zasobami oraz techniczną trwałość budynków i ich odtworzenie. Ustalona przez Radę Miejską w 1999 roku bazowa stawka czynszu regulowanego w wysokości l zł za l m2 stanowi poniżej 1,00 % normalnych kosztów odtworzeniowych lokali. Ostrożność w dochodzeniu do stawek czynszu uznanych za ekonomicznie racjonalne - podyktowana jest troską o sytuację materialną mieszkańców - powoduje utrzymywanie się w dalszym ciągu stanu niedostatku środków na remonty budynków, to za uniemożliwia zahamowanie procesu ich dekapitalizacji i tym samym prowadzi do pogarszania się warunków zamieszkiwania. Dotowanie remontów budynków komunalnych oznacza zarazem wydatkowanie z budżetu miasta środków na utrzymanie mieszkań również na rzecz tych użytkowników, których sytuacja materialna nie uzasadnia korzystania z tego rodzaju pomocy ze środków publicznych. Poza sferą mieszkań socjalnych - przeznaczonych ze swej istoty dla osób o niskim statusie materialnym - sytuacja materialna najemców nie powinna być traktowana jako uzasadnienie dla kształtowania wysokości czynszu poniżej kosztu utrzymania zasobów mieszkaniowych, osoby, których dochody uniemożliwiają ponoszenie kosztów mieszkania bez istotnego uszczerbku dla egzystencji ich rodzin, mogą i powinny korzystać z pomocy ze środków publicznych w ramach systemu dodatków mieszkaniowych. Mając na względzie powyższe przesłanki uznaje się za uzasadnioną podwyżkę czynszów regulowanych, realizowaną w taki sposób i takiej skali by w 2004 roku stawka czynszu w pełnostandartowym mieszkaniu osiągnęła 3% normatywnej wartości odtworzeniowej lokali w skali roku. Dochodzenie do takiego poziomu czynszów powinno być stopniowe i polegać na corocznej ich podwyżce o kilka punktów pod poziom inflacji (w przeciwnym razie nie następowałaby realna podwyżka gdyż wraz z inflacją wzrasta wartość odtworzeniowa lokalu). Ze względu na to, że postulowana docelowa wysokość czynszu regulowanego tj. 3% normatywnej wartości odtworzeniowej wielkością maksymalną, należy w przyszłości rozważyć zastąpienie stosowanej obecnie w Ostrowcu Świętokrzyskim metody stawki bazowej ( z obniżką i podwyżką) stawką maksymalną za pełnostandardowe mieszkanie, od której stosuje się wyłącznie obniżki. Suma obniżek nie powinna wynosić więcej niż 50 % maksymalnej stawki czynszu regulowanego. Przy ustalaniu stawek czynszu regulowanego należy uwzględnić walory zamieszkiwania w różnych rejonach miasta. Przyjęte rozwiązanie w myśl którego w roku 2004 maksymalna stawka czynszu regulowanego powinna osiągnąć 3% wartości odtworzeniowej lokali (oprócz socjalnych), będzie miało również - oprócz tego, że czynsz stanie się adekwatny do rzeczywistych kosztów mieszkania, co ma znaczenie zasadnicze - i taki skutek, że wyeliminuje „szok czynszowy" u najemców prywatnych domów czynszowych, którzy po 2004r. zostaną pozbawieni ochrony czynszowej, dla których czynsz wzrośnie do poziomu racjonalnego ekonomicznie. Proponowane rozwiązanie zapobiegnie zatem powstaniu rażącego zróżnicowania dwóch kategorii tzw. najemców kwaterunkowych, z których jedni zostali w przeszłości skierowani przydziałem administracyjnym do budynków prywatnych, a drudzy takim samym przydziałem do budynków komunalnych. Osłabi również naciski tych pierwszych na przekwaterowanie ich do mieszkań komunalnych. Regułą podwyżki czynszu, jedynie w ograniczonym zakresie winno być podporządkowane kształtowanie czynszu najmu mieszkań socjalnych. Z samego charakteru tych mieszkań i z ich przeznaczenia dla rodzin o niskich dochodach wynika, że zasadniczą przesłanką przy określaniu wysokości tego czynszu powinna być sytuacja materialna. Zważywszy jednak, że również najemcy mieszkań socjalnych mogą otrzymać dodatki mieszkaniowe, istotnie ograniczające wydatki na mieszkania z budżetów domowych, nie ma uzasadnionych racji, by w ustalaniu stawek czynszu za te mieszkania abstrahować od kosztów utrzymania mieszkań socjalnych. Polityka   czynszowa   stanowi  jeden   z   podstawowych   elementów   polityki mieszkaniowej w mieście. Obciążenie najemców opłatami za mieszkanie stanowi ca' 17% ogólnych wydatków gospodarstw domowych z tego 10% stanowią opłaty za CO oraz CCW. Opłaty za ogrzewanie dwukrotnie przewyższają sam czynsz, działania w okresie kilku lat powinny wpłynąć na zmianę struktury wydatków mieszkaniowych najemców tj. zwiększenie udziału czynszów przy zmniejszeniu wydatków na ogrzewanie. Zjawisko nadmiernych kosztów ogrzewania nie może być hamulcem racjonalnej polityki czynszowej. W związku z tym koniecznym staje się przeprowadzenie kompleksowej termo renowacji budynków mieszkalnych.

 

VII. Towarzystwo Budownictwa Społecznego.

 

Posiadanie samodzielnego mieszkania jest podstawowym prawem każdej rodziny. Stworzenie warunków realizacji tego prawa jest obowiązkiem władz samorządowych nałożonych nań ustawą z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie terytorialnym. Problemy mieszkaniowe są powodem zagrożeń rozwoju społeczeństwa, wielu napięć i zjawisk patologicznych oraz braku podstaw biologicznej egzystencji. Ponadto intensyfikacja budownictwa mieszkaniowego może być kołem zamachowym przyspieszenia rozwoju gospodarczego miasta. Jedną z form budownictwa mieszkaniowego określoną w ustawie z dnia 26 października 1995 r. jest budownictwo czynszowe realizowane w ramach Towarzystwa Budownictwa Społecznego działającego na zasadzie "non - profit" /nie dla zysku/.

„Przekształcenie" Przedsiębiorstwa Gospodarki Mieszkaniowej w Towarzystwo Budownictwa Społecznego spowoduje, iż poszerzeniu ulegnie dotychczasowy zakres działania PGM i będzie obejmował dodatkowo:

  budowę i zarządzanie mieszkaniami czynszowymi,

• nabywanie budynków mieszkalnych,

• przeprowadzanie renowacji  i remontów kapitalnych czynszów budynków mieszkalnych,

• wynajmowanie lokali użytkowych w budynkach TBS,

  zarządzanie budynkami mieszkalnymi nie należącymi do TBS na podstawie kontraktów,

• prowadzenie innej działalności związanej z budową budynków mieszkalnych i towarzyszącej infrastruktury.

Ustawa przewiduje, że TBS może korzystać z przywileju zwolnienia z podatku dochodowego pod warunkiem reinwestowania zysków w realizacji swoich celów statutowych. Drugą z zasadniczych korzyści z powołania TBS jest możliwość otrzymania preferencyjnych kredytów z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Zasady finansowania budownictwa czynszowego przedstawia poniższa tabela.

 

Maksymalna kwota kredytu: do 70 % kosztu inwestycji

Oprocentowanie:

Do 0,5 stopy redyskontowej NBP, ale nie większe niż   najniższa   stopa   oprocentowania   kredytów udzielanych   przez   kasy   mieszkaniowe   /około 11%/

Okres karencji kredytu

Do 30 miesięcy od dnia wypłaty I transzy kredytu

Struktura finansowania inwestycji

- pozostałe środki: kapitały, nieruchomości własne i inne źródła finansowania

Spłata kredytu:

miesięczne raty nie niższe niż 0,24% kredytu, indeksacja kwartalna, odpowiada 85 % wskaźnika wzrostu cen produkcji budowlano - montażowej ogłaszanego przez Prezesa GUS.

Zabezpieczenia kredytu:

hipoteka i cesja praw z polisy ubezpieczeniowej inwestycji,   ewentualnie   inne   wymagane   przez prawo bankowe.

Umorzenie 10 % kosztów przedsięwzięcia po zakończeniu budowy.

Czynsz najmu w zasobach mieszkaniowych TBS jest zatwierdzany przez Radę Gminy, na terenie której zasoby się znajdują. Jest on kalkulowany w sposób zapewniający pokrycie kosztów eksploatacji zasobów budynków oraz spłatę zaciągniętych kredytów. Jednak zgodnie z Ustawą czynsz ten nie może przekraczać 4 °/o wartości odtworzeniowej lokalu określanej na podstawie wskaźnika dla województwa. W przypadku gdy dochody najemcy przekraczają dozwolone limity może być stosowany "czynsz wolny". TBS może wynająć mieszkania osobie fizycznej jeżeli:

1. Osoba fizyczna oraz osoby zgłoszone do wspólnego z nią zamieszkiwania, w dniu objęcia lokalu, nie posiadają tytułu prawnego do innego mieszkania.

2. Dochód gospodarstwa domowego w dniu zawarcia umowy najmu nie przekracza 1,3 przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w danym województwie o więcej niż:

a) 20 % w jednoosobowym gospodarstwie domowym,

b) 80% w dwuosobowym gospodarstwie domowym,

c) dalsze 40% na każdą dodatkową osobę w  gospodarstwie domowym o większej liczbie osób.

Reasumując  powyższe,  podjęcie  budownictwa mieszkaniowego  w  ramach  TBS pozwoli na:

  zintensyfikowanie budownictwa mieszkaniowego w mieście przez wprowadzenie nowej formy organizacji i finansowania inwestycji związanych z gospodarką mieszkaniową,

• wybudowanie 5-krotnie więcej mieszkań przy tej samej wielkości zaangażowanych środków własnych miasta,

• odzyskanie wolnych lokali na cele socjalne przy założeniu pierwszeństwa przydziału mieszkań dla osób zwalniających mieszkania komunalne.

 

Podsumowanie

Oczekuje się, że przedstawione założenia polityki mieszkaniowej pozwolą na:

1. Realizację budownictwa mieszkaniowego na zasadach najmu dla rodzin średniozamożnych w ramach TBS. Zadanie realizować będzie PGM Sp. z o. o.

2. Zminimalizowanie braku mieszkań poprzez nadbudowy, rozbudowy, adaptacje budynków o innym jak dotychczas przeznaczeniu (np. hotele, budynki przejęte, nadające się do modernizacji lub przebudowy).

3. Tworzenie lepszych warunków zamiany mieszkań, w poszczególnych sektorach mieszkaniowych np. małe na duże, o pełnym standardzie na niepełny standard, mieszkania w centrum na mieszkania na peryferiach.

4. Upowszechnienie założeń polityki mieszkaniowej „każdy powinien mieć takie mieszkanie na jakie go stać", przy czym troską gminy powinny być objęte rodziny, które z bieżących dochodów nie mogą uzyskać i utrzymać mieszkania.

5. Prowadzenie racjonalnej polityki czynszowej zmierzającej do uzyskania w 2004 roku stawki 1m2 powierzchni użytkowej w wysokości 3% wartości odtworzeni owej lokalu w skali roku. Czynsze mieszkaniowe winny zapewniać ekonomicznie prawidłową gospodarkę i techniczną trwałość budynków.

6. Kumulację   środków   finansowych   z   różnych   źródeł   na   rozwój   budownictwa mieszkaniowego. Głównym założeniem powinno być dążenie wytworzenia obiegu zamkniętego, co oznacza, że środki uzyskane ze sfery mieszkaniowej powinny być przeznaczone na sferę mieszkaniową. Źródła dochodów: o środki uzyskiwane wewnątrz gospodarki  mieszkaniowej  (sprzedaż mieszkań, dzierżawy), o środki własne gminy ze sfery mieszkaniowej i inne dochody gminy, O  środki budżetu państwa (dotacje na dodatki mieszkaniowe), O kredyty preferencyjne (Krajowy Fundusz Mieszkalnictwa)

7. Poprawę efektywności zarządzania i utrzymywania istniejących zasobów mieszkaniowych oraz lepsze zarządzanie lokalami użytkowymi gminy poprzez poprawę jakości usług, obniżkę kosztów operacyjnych, zwiększanie dochodów z tytułu czynszów.

8. Ustalenie nowych zasad polityki sprzedaży mieszkań komunalnych. Celem tego przedsięwzięcia jest uporządkowanie przekształceń własnościowych.